תמ"א 38 והתחדשות עירונית : המדריך המלא

תמ"א (תמא) 38 או בשמה המלא - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה,

גובשה ביוזמת מנהל התכנון במשרד הפנים ואושרה ע"י הממשלה במאי 2005.

מטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במבנים שלא נבנו לפי התקן המחמיר לרעידות אדמה (ת"י 413) אשר נכנס לתוקפו בשנת 1975. בפועל, מבנים שנבנו לפני 1980 לרוב נבנו ללא עמידות בתקן זה. 

תמ"א 38 קובעת הנחיות מפורשות כיצד לחזק מבנים כדי לשפר עמידותם לרעידות אדמה ובנוסף התכנית מגדירה את אופן בדיקת המבנה לרעידות אדמה.

התכנית מאפשרת ליזמים להוסיף קומות על בניינים קיימים בתמורה לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה.

בעלי הדירות הקיימים "מוכרים" את זכויות הבנייה על הגג או המגרש בעסקת תמ״א 38 2 ובתמורה לכך "מקבלים" הדיירים את חיזוק הבניין לרעידות אדמה (או בניין חדש בעסקת תמ״א 38 2).

עם הזמן התעוררה גם המודעות הציבורית והחשיבות הרבה של נושא מיגון וממ"דים זאת במיוחד לאחר מלחמת לבנון השניה ,עופרת יצוקה וצוק איתן - הצורך למגן מאות אלפי דירות שנבנו לפני שנת 1991 ללא ממ"דים, דבר שמטופל במסגרת תכנית תמ"א 38.

נכון לחודש יוני 2016 הוגשו כ 3300 בקשןת להיתר מתוקף תמ״א 38 ברחבי הארץ מתוכם התקבלו כ 1200 היתרי בניה וכ- 400 פרויקטים שהסתימו.

בסדרת המאמרים באתר ריכזנו לנוחיותכם מידע מקיף ועדכני בתחום התמ"א 38 .

המידע הרב נאסף על ידנו במסגרת פעילות חברת אנשי העיר הרבה לקידום התחום באיגוד חברות התמ"א 38 והתחדשות עירונית של לשכת המסחר, בקידום הנושא בחקיקה ובוועדות הכנסת ,בוועדות התכנון והבניה ברשויות השונות וברשויות המס.

השתדלנו לרכז, מעבר למידע תיאורטי על התכנית עצמה, גם מידע מקיף על התהליך, היישום בפועל, הקשיים, התיקונים, ההצלחות (כן, יש גם כאלה ..) מיום שאושרה התכנית.

 

הבניה במסגרת תמ"א 38 ושיטות החיזוק

הבניה במסגרת תמא 38 הינה מורכבת ומסובכת לעיתים אף יותר מבניה חדשה.

החיבור בין מערכות הבניין הישנות והחדשות , אופן החיזוק וההשתלבות בבניה קיימת דורשות ידע ומומחיות שאינם נחלתם של חברות רבות. בנוסף, בניה על מבנה מגורים בזמן שגרים בו דיירים דורשת תכנון מקיף ושיתוף פעולה צמוד מצד הדיירים. לדיירים חשוב לבדוק כי הקבלן או החברה איתם הם מתכוונים לבצע את הפרויקט עומד בתקנים הרלוונטיים לבניה ובעל ניסיון

מוכח בביצוע פרויקטים מסוג זה (להרחבה בנושא לחץ כאן).

 

מדוע לבצע תמא 38, תמריצים

תמא 38 נועדה לתת מענה לחיזוק מפני רעידות אדמה. ברעידת אדמה חזקה העלולה להתרחש באזורנו יפגעו מבנים רבים עד כדי חשש לקריסתם. תקן החיזוק לרעידות אדמה (413) מבוסס על סמך הניסיון הרב שנצבר בעולם לחיזוק מבנים והתמודדות עם רעידות אדמה.

בנוסף תמא 38 מתייחסת למיגון העורף למתקפת טילים ע"י פתרונות מיגון שונים. 

ומה עוד ??

באופן כללי, תמ"א 38 מאפשרת תוספת שטח של עד 25 מטר לדירה, כל זאת במידה ואין חריגה מקווי הבניין הרלוונטיים לבניין לפי תכנית בניין עירונית (תב"ע) ומדיניות אזורית או לפי קווים שמוגדרים בתכנית תמ"א 38.

ברוב הפרויקטים (בהתאם לאופי הפרויקט) יוצעו לדיירים תמריצים והטבות נוספות בתמורה לזכויות הבניה כגון :תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), הרחבות , שיפוץ חיצוני מקיף,  הוספת מעלית, הוספת חניות, מרפסות וכו'.

החברה המבצעת תקבל תוספת קומה (או מספר קומות) בהתאם למדיניות הרשות המקומית באזור. (להרחבה בנושא לחץ כאן)

מדיניות אזורית 

חשוב לציין כי לחלק גדול מהרשויות המקומיות (ביניהן: תל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון ועוד רבות) מדיניות שונה לאישור פרויקטים מתוקף תמ"א 38. הדרישות, הזכויות והקלות הבניה בין כל רשות לרשות הן שונות.

לרוב, רשויות מפרסמות מסמך מדיניות המכיל את כל הדרישות, המגבלות והסייגים שדורשת הרשות המקומית בכדי לאשר פרויקטים של תמ"א 38.

במסמך מדיניות מפורטים: היקף הזכויות (מספר הקומות והדירות אותן ניתן להוסיף) טיפול בחריגה מקווי בניין, דרישות חיזוק, הסדרת מקומות חניה ועוד.

מזאת ניתן ללמוד שפרויקט תמ"א ברשות אחת לרוב שונה מפרויקט ברשות מקומית אחרת מבחינות רבות , יתרה מכך דרישות החיזוק ואופן החיזוק שונה מרשות לרשות ואין מדד אחיד.

לדיירים ממולץ לבדוק שלחברה אותה הם בוחרים ישנו ניסיון רלוונטי בפרויקט תמא 38 ברשות המקומית הרלוונטית.

להרחבה על תמ"א 38 בתל אביב .

 

התיקונים לחוק תמ״א 38

במהלך השנים אושרו שני תיקונים חשובים לחוק תמ"א 38:

תיקון 3 לחוק תמ"א 38, המעניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין תמ״א 38 תיקון 3.
תיקון 2 לחוק תמ"א 38, המאפשר הריסה ובניה של המבנה בתוספת זכויות הבניה לפי תמ"א 38  תמ״א 38 תיקון 2

 

קשיים במימוש תמ״א 38

פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב מבחינות רבות, הקשיים והאתגרים מראשיתו ועד סיומו הינם רבים ומגוונים, מעבר למורכבות הרבה שבבניה בפועל ישנם אתגרים רבים העומדים בפני החברה המבצעת והדיירים.

בפועל החסם העיקרי לאי ביצוע פרויקטים הוא בראש ובראשונה חוסר הסכמת הדיירים והאי היכולת להגיע להסכמות בין הדיירים.

לאחר שצלחנו את שלב הסכמת הדיירים ישנם קשיים לא מעטים בתכנון הפרויקט (חיזוקים, הרחבות, ממ"דים, מעלית, חניות ...), הבאת התכנון הסופי לשלב היתר בניה והביצוע בפועל.

בנוסף ישנו הנושא הפיננסי ומימון הפרויקט, נכון להיום מרבית הבנקים אינם מממנים פרויקטים של תמא 38, על החברה המבצעת להיות בעלת חוסן כלכלי מוכח ובעלת יכולות לביצוע הפרויקט גם ללא סיוע של מקורות מימון חיצוניים. קשיים במימוש תמ״א 38

 

בחירת ההצעה הנכונה

פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן מביאים כיום חברות יזמיות רבות לבוא ולהציע לדיירים את ההצעה והשירות המשתלם ביותר. ביטוי בולט למגוון הרחב של ההצעות הקיימות ניתן לראות בשוק התמ"א 38.

דיירים רבים מתקשים לשים את האצבע על ההצעות שהן המשתלמות ביותר וכוללות בתוכן תכנון נכון וקפדני לאורך כל התהליך.
דיירים אלו, אליהם מגיעות הצעות מחברות יזמיות, צריכים לתת את הדעת לקריטריונים רבים וחשובים בכל הצעה. טרם ההתייחסות לאותם קריטריונים חשוב כמובן להבין ולתת את הדעת אודות עומק ואיכות התכנון של היזם בנוגע לפרויקט עצמו.

אם בעבר הלא רחוק הצעה קצרה ובה פירוט כללי ולא מחייב הספיקה, כיום מדובר על סטנדרט גבוה יותר שכולל בתוכו, בין היתר, הדמיה ממוחשבת של הבניין ומפרט טכני מפורט ומלא. לחץ למעבר להרחבה בנושא בחירת ההצעה הנכונה

הסכמת דיירים ודייר סרבן

ההסכמה הדרושה לביצוע פרויקט תמא 38 משתנה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.  תמ"א 38/1 על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% (2/3) מבעלי הזכויות בניין לביצוע פרויקט תמא 38. לרוב, יזמים ימנעו מלגשת לפרויקט תמ"א שבו אין רוב מלא (או כמעט מלא) לפרויקט מאחר ודיירים סרבנים עלולים לגרור ולעכב את הפרויקט חודשים רבים. בנוסף, במידה ונדרשת

בפרויקט התערבות ושינוי בדירות הסרבנים, במיוחד במקרים של תוספת ממ"ד, מרפסות או מעלית, הדבר עלול להוות בעיה במידה ויש דייר סרבן המתנגד נחרצות לפרויקט.  תמ"א 38/2 על פי חוק, הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפינוי-בינוי), הינו 80% מבעלי הזכויות בבניין. (לחץ להרחבה בנושא)

 אז איך זה שכל כך טוב ועדיין אין הרבה פרויקטים שהסתיימו בפועל ??

למרות הכתוב לעיל, לא הכול ורוד בעולם התמ"א, החל מיום היווסדה של תמא 38, התוכנית סבלה מחסמים רבים וממגבלות נוקשות מאוד. לאור התיקונים שנעשו לאחרונה בחוק התמ"א "הסכר נפרץ" ומיד צצו, כפטריות לאחר הגשם, הרבה חברות המגדירות עצמן כחברות תמ"א 38.

לצערנו, אין במדינת ישראל גוף שמפקח על החברות בתחום ובודק את יכולתן של חברות אלו. מבדיקה שערכה התאחדות הקבלנים נמצא שלשמונים אחוז (80%) מהעוסקים בתחום התמ"א 38 אין את המיומנות וההכשרה המתאימה לביצוע פרויקט מורכב של בניה וחיזוק במסגרת תמ"א 38 !!!

במסגרת הסקר בדקה ההתאחדות: סיווג ויכולת קבלנית, ניסיון בחיזוק ותוספות בניה, עמידה בסטנדרטים מתאימים ועוד.

לעיתים קרובות, פרויקטים נתקעים במסדרונות העירייה עקב תכנון לקוי מצד החברות וחוסר בקווי מדיניות ברורים של הרשות המקומית.

בנוסף , עקב התחרות העזה בשוק והרצון "לזכות" בפרויקטים,  ישנן חברות המבטיחות לדיירים הרים וגבעות שבפועל כמעט ולא ניתן לקיים הבטחות אלו.

פרויקטים אלו לרוב לא באים לכדי ביצוע או שמתעכבים שנים רבות ומצריכים תכנון מחדש של חלקים נרחבים בפרויקט.

ליווי פרויקטים ע"י הרשות המקומית

על מנת לעשות סדר, לקדם  ולמנוע עוגמת נפש מצד התושבים החלו רשויות מקומיות להציע לתושבים ליווי צמוד לפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.הרשויות ,לרוב באמצעות חברה עירונית, מאפשרות לתושבים לפנות לקבלת יעוץ וליווי מלא לכל שלבי הפרויקט.

החברות העירונית יציעו לדיירים בין היתר בדיקות היתכנות לבניין, יסייעו בעריכת תכניות ,יפקחו על תכנון וביצוע ויספקו ליווי משפטי צמוד לתושבים.

את ביצוע וניהול הפרויקטים בפועל יבצעו חברות אשר נבחנו בקפידה ע"י הרשות המקומית ונמצאו המתאימות ביותר ובעלות האמצעים והיכולות (ביצוע וסיווג קבלני ,יכולת ופיננסיות)

לביצוע פרויקטים של תמ"א 38.

הרשויות המקומיות המובילות את המגמה : תל אביב יפו באמצעות החברה העירונית עזרה ובצרון, רעננה באמצעות החברה לפיתוח כלכלי רעננה ורמת השרון ע"י רימונים חברה לפיתוח רמת השרון.

 

להרחבה על תמ"א 38 בתל אביב והחברה העירונית עזרה ובצרון (לחץ כאן).

 

החוק לקידום התחדשות עירונית

בימים אלו מנסה שר השיכון והבינוי יואב גאלנט לקדם את חוק ההתחדשות העירונית אשר יעניק פטור ממס על ותוספות בניה ויחייב רשויות מקומיות להכין תוכניות מתאר להתחדשות עירונית.

לאחר שדוח מבקר המדינה חשף שרק 2500 דירות נבנו בפינוי בינוי ב-15 השנים האחרונות, מקדמים במסודות התכנון את חוק ההתחדשות העירונית.

במסגרת החוק תוקם רשות לאומית להתחדשות עירונית. המטרה: לבנות בתוך 3 שנים 10,000 דירות.

החוק נועד לתת מענה למספר בעיות עיקריות כגון : חוסר הבנה של הדיירים את זכויותיהם, רשויות מקומיות שאינן בקיעות מספיק בתכנון של התחדשות עירונית, העדר תוכניות מתאר, "מעכארים" שנכנסו לענף, תהלכי תכנון ארוכים, העדר חקיקה ראשית המסבירה הליכים אלו והעדרה של ראשות המרכזת את הפעילות גרמו לכך שההתחדשות העירונית תקועה.

לאחר דיונים עם כל הגורמים הרלוונטיים, בוצעו שינויים ותוספות משמעותיות להצעת החוק, כדי להבטיח שלרשות שתוקם יהיו סמכויות נוספות ויכולות ביצוע. 

עיקרי החידושים בחוק ההתחדשות העירונית:

  • תוספת הבניה של 25 מטרים הראשונים בפרוייקטי תמ"א 38 תהיה פטורה ממס. כיום, כאשר שטח הדירה גדל במסגרת פרויקטי תמ"א, עולה שאלת אופן חישוב היטל ההשבחה: האם התוספת תהיה בפתורה מכוח התמ"א, או שתחול עליה השבחה עקב התב"ע. לכן נקבע מנגנון לפיו 25 המטרים הראשונים יהיו פתורים, ומעבר לכך יחול היטל השבחה.

  • כל ראשות מקומית תידרש להכין תוכנית מתאר להתחדשות עירונית שתפרט את המתחמים המתוכננים להתחדשות עירונית בעיר ואת זכויות הבניה. אם לא תעשה זאת, הרשות להתחדשות תוכל ליזום את התוכנית.

  • יוקמו מנהלות ברשויות המקומיות. הניסיון מלמד שברשויות שהקימו מנהלות ניכרת התקדמות בתחום ההתחדשות העירונית ומעורבותן מסייעת להתמודד עם תופעת המאכערים. משרד הבינוי יקצה תקציבים לתמיכה ברשויות המקומיות להקמת המנהלות.

  • היטל השבחה: כיום על הפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי ניתן לגבות היטל השבחה מלא או שיש פתור מוחלט. נקבעה מדרגה נוספת של 50% היטל השבחה.

  • יגובשו הסכמי גג ייעודיים עבור התחדשות עירונית. בכל פרויקט של הסכמי גג יהיה פרק לתקצוב והקצאת קרקעות לטובת פרויקטים אלה.

  • אגרות בניה: תהיה סמכות לרשויות המקומיות להפחית את אגרות הבנייה כדי לעודד יזמים.

  • חיזור מבנים בפריפריה: ייקבע תקציב לחיזוק מבנים בפריפריה בהם לא קיימת כדאיות כלכלית.

  • תשלומי ארנונה: מתן סמכות לרשויות המקומיות להנחה בארנונה לפרויקטים של התחדשות.

  • כן תושלם החקיקה של חוק המארגנים וחוק דייר סרבן. חוק המארגנים נועד להגן את היחסים בין מארגני העסקאות שמחתימים את הדיירים על הסכמי התקשרות לבין הדיירים ולהגן על הזכויות של בעלי הדירות. חוק דייר סרבן קובע כי כאשר תהיה קיימת הסכמה של 80% מבעלי הדירות, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר המסרב סירוב בלתי סביר לשלם פיצוי נזיקי או להורות על פינוי דירתו.