ההסכמה הדרושה לביצוע פרויקט תמא 38 משתנה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.

 

תמ"א 38/1

 

על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% (2/3) מבעלי הזכויות בניין לביצוע פרויקט תמ"א 38.

לרוב, יזמים ימנעו מלגשת לפרויקט תמ"א שבו אין רוב מלא (או כמעט מלא) לפרויקט מאחר ודיירים סרבנים עלולים לגרור ולעכב את הפרויקט חודשים רבים.

בנוסף, במידה ונדרשת בפרויקט התערבות ושינוי בדירות הסרבנים, במיוחד במקרים של תוספת ממ"ד, מרפסות או מעלית, הדבר עלול להוות בעיה במידה ויש דייר המתנגד נחרצות לפרויקט.

תמ"א 38/2

על פי חוק, הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפינוי-בינוי), הינו 80% מבעלי הזכויות בבניין.

על פי חוקי המקרקעין במדינת ישראל, הסמכות הבלעדית בנוגע לשינויים שמתבקשים ברכוש המשותף הוא המפקח על הבתים המשותפים. במידה ואכן ישנו רוב של 66% מבעלי הדירות, המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר את ביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף התנגדות שאר הדיירים.

בפועל, כמעט בכל בניין שביקש לבצע פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38, קיימת תופעת "הדייר סרבן".

הסיבות לסירובם של דיירים אלו הינם רבות ומגוונות, לרוב בגלל חוסר אמון בחיזוק המבנה וטענות שהבניין חזק ויציב, חשדנות יתר של דיירים, חוסר יכולות להגיע להסמכה בין הדיירים וסירובים של דיירים לפרויקט כל עוד לא נבחר היזם מטעמם.
בפסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, נקבע כי דייר שמסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה  מסיבות לא מבוססות - לא יכול למנוע את הפרויקט, במקרים אלו מינתה המפקחת עורך דין שיחתום בשם הדיירים הסרבנים על המסמכים הדרושים לביצוע העבודות ואף חייבה את הדיירים בהוצאות המשפט.

כפי שניתן לקרוא במאמר הבא, לאחרונה חל שינוי בגישת הרשויות לגבי התמודדות עם דייר סרבן .