פרויקט תמ"א 38  הינו מורכב מבחינות רבות, הקשיים והאתגרים מראשיתו ועד סיומו הינם רבים מאוד.

מעבר למורכבות הרבה שבבניה בפועל ישנם אתגרים רבים העומדים בפני החברה המבצעת והדיירים.

ריכזנו ורק במעט את האתגרים, הקשיים והמגבלות הכרוכים בפרויקט תמ"א 38.

 

  • דיירים, דיירים !, דיירים !! : ללא ספק האתגר הגדול מכולם.
    רבים מהפרויקטים נופלים על העדר הסכמה בין דיירים, הסיבות לכך רבות ומגוונות אך העיקריות שבהן הינן:
    • פערים בתמורות האפשריות לדיירים – לדוגמא, הרחבות ותוספות לחלק מהדירות בלבד בעוד דירות אחרות לא ניתן להרחיב או שניתן להרחיב במידה שונה.
      למרות הניסיונות הרבים שנעשים על מנת לגשר על חוסר האיזון באמצעות פיצויים שונים ומגוונים לעיתים קשה להגיע להסכמה רחבה בין הדיירים בנושא עד כדי טרפוד הפרויקט ע"י הדיירים.
    • אי הסכמה בין הדיירים על בחירת החברה היזמית המבצעת
    • חשדנות – הבעת אי אמון ביכולת באמת לחזק את הבניין .
    • לי זה לא יקרה .... – " 100 שנה לא התרחשה פה רעידת אדמה, מה הסיכוי שזה יקרה עכשיו ...."
    • ישיבה על הגדר בתקווה שבעתיד יהיה יותר טוב.

 

  • הסכמת דיירים חלקית: רבות החברות אשר לא מסכימות לקחת על עצמן טיפול בפרויקט במידה ואין הסכמה מלאה, קרי 100% מהדיירים מסכימים לביצוע הפרויקט ולא 66% כפי שדורש החוק. הסכמת דיירים חלקית מחייבת קבלת אישורו של המפקח/ת על הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין ועלולה לעכב פרויקט זמן רב ולגרור את החברה המבצעת להערכות משפטיות יקרות וארוכות.

 

  • היתכנות כלכלית: ישנם בניינים רבים (כן, גם באזורי הביקוש) שאינם עומדים בסף הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38.

 

  • הימצאות גגות בבעלות פרטית: למרות שחלק מהרשויות ואף גופים ממשלתיים מנסים לפתור סוגיה זו קיימים אלפי בנינים אשר בהם הגג נמצא בבעלות פרטית ולפיכך נדרשת הסכמה של בעל הגג לביצוע הפרויקט, יתרה מכך לרוב בעל הגג (ובצדק ..) ידרוש פיצוי בתמורה לגג אולם מכיוון שבפרויקט תמ"א 38 התמורה הניתנת היא לכל הדיירים והיא בצורת שירותי בניה, חיזוק הבניין ושיפוצו, תתקשה החברה המבצעת להציע פיצוי נוסף לבעל הגג ולכן כמעט ואינם קיימים פרויקטים של תמ"א 38 בבנייני מגורים בהן הגגות פרטיים.

 

  • התנגדויות: הגשת התנגדויות מדיירים שכנים עלולה לעכב פרויקט ואף לגרום לשינוי בתוכניות להיתר הבניה.

 

  • קושי במימון הפרויקט: סירוב הבנקים והמדינה להעניק ליווי פיננסי לחברה המבצעת. הנ"ל נובע מכך שהגופים הפיננסים עדיין "חסרי ניסיון"  בפרויקטי תמ"א 38 ועל כן חוששים מאוד להעניק ליווי פיננסי לעסקה מסוג זה.

 

  • הערת אזהרה לרוכשי דירות: העדר האפשרות לרישום הערת אזהרה לטובת קוני הדירות החדשות וסירוב הבנק למתן משכנתא לקונים.

 

  • ביצוע קבלני : הבניה על מבנה קיים מסובכת ומורכת יותר מבניה חדשה הידע והמומחיות לכך אינו נחלתן של חברות קבלניות רבות, למרבית הקבלנים אין ההכשרה והסיווג הקבלני הנחוץ לביצוע עבודות חיזוק ובניה על מבנה קיים, בנוסף הבניה עצמה היא בתנאים קשים עם מרחבי התארגנות מצומצמים ודיירים המתגוררים באתר בזמן הבנייה.

 

  • מע"מ תשומות בניה: העדר היכולת לקזז תשומות המע"מ הכלולות בעלויות החיזוק מתשומות המע"מ הכלול ברכישת החדשות.

 

  • חניה: צרוך לפתור את בעיית החניה לדירות חדשות ולדירות קיימות, תשלומי כופר חניה באי הצלחה לייצר חניות.

 

  • עו"ד – עורך דין לפרויקט תמ"א 38 הינו בעל התפקיד החשוב ביותר מבחינת הדיירים ותפקידו לקדם את הפרויקט תוך הבטחה מלאה של זכויות הדיירים. על העורך הדין להיות מקצועי, אמין, יסודי, בעל יכולת הקשבה ,הסברה ושכנוע, יכולת לגשר ולפשר. חלק לא מובטל מעסקות תמ"א 38 לא יוצאות לפעול בגלל חוסר יכולת להגיע להסכמות בצד המשפטי. הדברים תקפים כמובן לעורכי הדין הן של הדיירים והן של החברה המבצעת.

 

לסיכום, הרצון להתקדם ולהתמקד בעיקר ולא בטפל, ההבנה של מה שבאמת חיוני וחשוב הן הבסיס להצלחת הפרויקט. מלבד המקצועיות, יחסי האנוש היכולת לגשר ולאזן היכן שצריך החשיבה היצירתית ההקשבה וההבנה של הקשיים הן יכולות הכרחיות הנדרשות לחברה המבצעת ולמנהל הפרויקט מטעמה.