מגזין תמ״א 38

city people   ROVA 4 72 

בשנים האחרונות חלה עליה בכמות הדירות החדשות בפרויקטי תמ"א 38 באזור השרון ובמיוחד ברעננה, לרכישת דירה בפרויקטים כאלו יתרונות רבים, בעיקר מיקום הדירה בסמיכות למרכז ובשכונה קיימת (דרכי גישה, מוסדות ציבור, מרכזי קניות, שטחים ירוקים), לדירות החדשות יש פתרונות חניה, מרפסת שמש מפרט עשיר ותכנון עדכני. אז מה עדיף לרכוש? דירה בפרויקט חיזוק ותוספת או בפרויקט חדש?  * תכנון הדירה – פרוייקטי חיזוק ותוספת נסמכים על התכנון המקורי ועל כן תכנון הדירות בהם פחות גמיש מפרויקטים של הריסה ובניה בהם הבניין נבנה מחדש ואין התחייחסות לדירות הקודמות, למעט מיקום, ולרוב התכנון מוצלח יותר. *חניות ומחסנים - בשני הפרויקטים ישנה אופציה לחניות ומחסנים, בפרוייקטי הריסה ובניה יש יתרון בבנית מרתפי חניה מסודרים ונוחים שלהם יתרונות רבים, בניגוד לפרויקטי תוספת שרבים מהם נסמכים על פתרונות מכניים כמו מכפילי חניה. *טיב הבניה – בנושא זה יש יתרון יוצא דופן להריסה ובניה, פרויקט של חיזוק ותוספת נבנה מעל מבנה ישן עם מערכות ישנות (אומנם רובן מוחלפות אך לא בפנים הדירה), בניין חדש נבנה כחדש עם תקינה לבטיחות ונגישות חדשים, תקן לבניה ירוקה וכדומה. *לוחות זמנים – לרוב פרויקט של חיזוק ותוספת קצר במספר חודשים, יחד עם זאת הבלתי צפוי בו הינו קיצוני בהרבה ובסיכומו של יום לוחות הזמנים בהריסה ובניה מדויקיים יותר. *שטחים ציבוריים – בבניה חדשה מתווספים לרוב שטחים גדולים יותר לטובת הבניין, חדרי עגלות ואופניים, חדר אשפה מסודר. בחיזוק ותוספת תכנון קומת הקרקע מוגבל יותר. *נוחות המבנה – מבנה חדש הינו נוח יותר, גרעין המדרגות והמעליות גדול יותר, מסדרונות ומעברים רחבים יותר ומרתפי החניה מסודרים מפתרונות חניה בחיזוק ותוספת. *שווי ועלות – פרויקטי תוספת בנייה זולים יותר למ"ר מבנייה חדשה, משפחה בעלת תקציב מוגבל יכולה למצוא בפרויקטים כאלו יתרון. יחד עם זאת יש לזכור כי ערך הדירה (והמכירה) בבנין חדש גבוה יותר. *לכל רוכש מדרג חשיבות שונה אשר מאגד בתוכו את הנושאים הללו, מיקום ונושא כספי הם גורם מכריע, מנסיון בבניה ושיווק דירות חדשות הליך הריסה ובניה עדיף יותר לכל הצדדים ובהכרח לרוכשי הדירות.

הכותב הוא מנהל מחלקת השיווק בחברת אנשי העיר, טל: 03-5173838.

garden 30 05 2016 min

הצורך העולמי בשמירה על הקיים והיות תחום הבניה אחד ממזהמי כדור הארץ העיקריים, נכתב בתחום תו תקן ירוק.

בנייה בתקן ירוק אפשרית לשילוב בפרויקטים של תמ"א 38, ומועילה, מעבר לשמירה על המשאבים העולמיים, גם לדיירים וגם ליזם. 

בעולם קיימת מגמה הולכת ומתגברת של שמירה על הסביבה וטיפול בבעיית המשאבים העולמיים ההולכים ואוזלים והופכים מזוהמים, וכך גם בתחום הבנייה - בו  נוצר תקן לבניה ירוקה. תקן הבניה הירוקה מטרתו לטפל בבעית הזיהום וההתמעטות במשאבי כדור-הארץ. בעולם קיימים מספר תקני בניה ירוקה כמו תקן Breeam האירופאי, או Leed האמריקאי, ובישראל קיים תקן 5281, הוא התקן הישראלי שהתקבל על ידי מכון התקנים.

התקן אינו מחייב ברמה הארצית, יזמים וחברות יכולים לפעול על פיו בצורה עצמאית, אך יש ערים בהן התקן כבר הפך לחובה, כמו ברעננה, וכיום הוא  גם מוטמע בתוכנית הרובעים בתל-אביב. התקן נותן ניקוד לכל אלמנט של בנייה ירוקה והוא מחולק על פי סוגי מבנים כמו מבני מגורים, משרדים, מבני מסחר, ומבנים ציבוריים אחרים.

כל שימוש באלמנט מהמפורטים בתקן מזכה את הבניין בניקוד, ועל פיו נקבעת דרגת התקן הירוק לאותו בניין, בצורת כוכבים מ-1 עד 5. למשל, ברמות ניקוד של 55-64 יקבל בנין בבניה חדשה כוכב אחד (בעוד שלבניין משופץ דרושות  40-49 נקודות), וברמות ניקוד מעל 90 יקבל בנין חמישה כוכבים (בעוד בבניין משופץ דרושות מעל 75נקודות).בתקן יש התייחסות למספר נושאים, ובכל נושא הוראות והסברים לניהול בהתאם לתקן.

אנרגיה: הנושא המרכזי בתקן, בו יש הוראה למיקסום הביצוע האנרגטי של הבנין וחיסכון אנרגטי של מערכות הבנין. לדוגמא - בבניינים ירוקים יתוכננו חללי יבוש לכביסה בתלייה באוויר הפתוח. זאת לעומת מבנים מהשנים האחרונות בהם לא הוקצה מקום כזה, עקב הרצון לנצל את זכויות הבנייה, דבר שאילץ דיירים להשתמש במייבשי כביסה ולבזבז חשמל רב. דוגמא נוספת מתחום האנרגיה בתקן, היא ההוראה לספק תכנון אדריכלי המשתמש בתאורה טבעית ואוורור טבעי, על מנת לחסוך בחשמל לתאורה ולחימום וקירור הבית, שימוש במכשירי חשמל בעלי דירוג אנרגטי ירוק וחסכון בהדלקת תאורה על ידי חיישנים שונים.

קרקע: בתקן קיימת ההוראה לניצול הקרקע בצורה מיטבית ובהתאם לצרכי האוכלוסיה. לדוגמא העדפת פרויקטים של פינוי בנוי במקום השבחת שטחים חדשים.

מים: ההוראה היא לחיסכון וניטור השימוש במים, למשל על ידי שימוש במי עיבוי מזגנים בגינון, והשארת אזור חלחול מי גשמים במגרש על מנת למנוע הצפות.

חומרים: הוראה לשימוש בחומרים בעלי תו תקן ירוק או חומרים ממוחזרים, ורצוי חומרים מקומיים.

בריאות ורווחה: התקן מורה על בנייה עם נוחות למשתמש, על ידי מתן אפשרות שליטה לדיירים בבחירת תאורה ואוורור טבעיים או לא, יצירת קשר עם החוץ בפתחים הפונים החוצה, ודגש על איכויות אקוסטיות.

פסולת: הוראות לניהול ושליטה בפסולת במהלך הבנייה, וכן בפסולת במהלך המגורים בבניין.

תחבורה: עידוד תחבורה חלופית על ידי מתקני חניה לאופניים למשל, יחד עם שמירה על תקני החנייה הנהוגים בעיר, אך לא מעבר להם.

ניהול: התייחסות להתנהלות נכונה באתר הבנייה ובעיקר לניהול הבנין על ידי הדיירים. כדי לעשות זאת מקבלים הדיירים הוראות מפורטות ללמידת דרכי השימוש במערכות הניהול והניטור של הבניין, לדוגמא בדיקת מערכות ניטור המים או החשמל לשם זיהוי נזילות, או זיהוי מערכות תאורה שדולקות ללא הפסק.

לעומת תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, בתמ"א 38 תוספות בנייה קיים קושי רב להגיע לתקן, מכיוון שהבניין כבר קיים ויש מערכות שלא ניתן לבנות בו. לכן בפרויקטים של תוספות בנייה לרוב משתמשים רק באלמנטים ירוקים ספציפיים כמו מערכות למניעת אבנית, איסוף מי מזגנים, חדרים לאופניים ועגלות, ושימוש בחומרים בהירים שאינם בולעים חום.

בתמ"א 38 הריסה ובנייה השימוש בתקן נרחב יותר והניקוד המתקבל הוא בהתאם לאיסוף הנקודות על ידי היזם, המתקבלות על כל אלמנט מהתקן המשולב בפרויקט. הניקוד המתקבל לרוב בבניינים חדשים בפרויקטים של הריסה ובנייה (עד כ-10 קומות) הוא בין כוכב אחד לשניים.

בהתאם לדרישות הייחודיות, בניה לפי התקן הירוק מייקרת את הפרויקט עבור היזם. עלויות הבנייה בבניינים רגילים של עד 7-12 קומות, ובעיקר עלויות היועצים הנלווים לתקן, מסתכמות במאות אלפי שקלים תוספת לעלות הסטנדרטית של הבנייה. אך היתרונות ליזם, מעבר להיותו של התקן מחייב ברשויות מסוימות, הן ערך דירות גבוה יותר – גם לדיירים הקיימים וגם לדירות החדשות שהיזם מוכר. הערך הגבוה נוצר על ידי מיתוג הבנין כבנין ירוק, וכן על ידי החיסכון הכספי בשימוש במערכות הירוקות בבנין. החיסכון, בעיקר בהוצאות חשמל ווועד בית, יכול להגיע לבין 10%-20% מההוצאות הציבוריות והפרטיות על שימוש בחשמל ומים, בהתאם לגודל הבניין.

לסיכום: מעבר לשיקולי עלות ורווח, בניה ירוקה בראש ובראשונה מועילה לעולם בו אנחנו חיים, ולא ירחק היום בו בניין ירוק יהפוך מצרך חובה כמו חניה, מרפסת, מעלית או מחסן.

הכותב הוא אדריכל, סמנכ"ל חברת אנשי העיר שעוסקת בהתחדשות עירונית

AVTALION 2 for WEB

כיום מרבית הפרויקטים בתחום התמ"א 38 מתבצעים באיזורי הביקוש, על מנת לענות על הצורך לביצוע תכנית חיזוק מבנים לרעידות אדמה ומיגון אזרחי גם בפריפריה עלתה הצעה לחוקק תיקון נוסף, תיקון 4, לתכנית תמ"א 38.

זהו תיקון נוסף שיאפשר ליזמים לנייד את זכויות הבנייה שניתנות להם מכוח התוכנית מרשות מקומית אחת לאחרת .

בכדי לתת פתרון ראוי לשאלת מיגון אזרחי הפריפריה תיקון 4 לתמ"א 38 הוא הכרחי לקריאה על ההצעה לתיקון 4 לחץ למעבר לאתר עצומה

melchetsign
 
 
בפני ועדי בתים עומדות 3 חלופות עיקריות בבואם להחליט על אופן ניהול הפרויקט: מימוש ע״י חברה יזמית ,  מימוש ע״י קבלן מבצע , מימוש באופן עצמאי,
 

חברה יזמית:

 
ועד הבית מעסיק מתקשר עם חברה יזמית אשר מנהלת את הפרויקט לחיזוק של הבניין בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרויקט אולם מצד שני הם אינם זוכים ברווח הגלום בתמ"א בצורת תוספות בניה אלא, זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר וכמובן חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.

 

מימוש על ידי קבלן:

וועד המנהל מתקשר עם קבוצה מנהלת: בדרך כלל - משרד אדריכילים גדול אשר מטפל בהחתמת הדיירים קידום הפרויקט ברשויות והוצאת היתר בניה , עם קבלת היתר הבניה מוציאה הקבוצה המנהלת מכרז קבלנים למציאת קבלן לביצוע העבודה.
הקבלן מקבל לידיו את הזכויות לתוספות הבניה מועד הבית בתמורה לביצוע החיזוק של הבניין. בשיטה זו על ועד הבית לבצע את שלבי הערכת הכדאיות, טרום ההתקשרות לקבלן, איתור קבלן, חתימת החוזה מולו ופיקוח על עבודתו באופן עצמאי. על אף שבשיטה זו רב הפעילות עוברת לאחריותו של בעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים נדרשת השקעה רבה מצד ועד הבית על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות.

 

מימוש באופן עצמאי:

ועד הבית ממן את חיזוק הבניין וזוכה בסופו של הפרויקט ברווח בגין תוספות הבניה. בשיטה זו על הדיירים להשקיע סכומי כסף נכבדים שיוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבניה (דירות, מחסנים). חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת בשל כניסתם לפרויקט שהידע שלהם בו מצומצם ובעלי העניין בו רבים דבר שעלול להביא לסכסוכים שיעכבו את הפרויקט במקרה הטוב ויגרמו לביטולו במקרה הפחות טוב. יתרונה של שיטה זו היא בכך שוועד הבית ימקסם את הרווח מהתמריצים הניתנים במסגרת התמ"א.

נכתב ע״י רון חן מנכ״ל אנשי העיר