השפעות תוכנית תמ״א 38 על העיר תל אביב והרובעים 3 ו 4 של העיר

תמ"א 38 הביאה עמה שאיפה רחבה לשיפור ושדרוג התחזוקה של מבנים ישנים. כבר כעת ניתן לשים את האצבע על התמורות הנוגעות למחירי הדירות ובמיוחד כשמדובר באזורי ביקוש דוגמת רובע 3 ו- 4 בעיר בתל אביב.

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר אושרה ב-2005 הביאה עמה פוטנציאל רחב ביכולת להוסיף יחידות דיור לשוק הנדל"ן ובכך להיות עזר וחלק מהפתרון בכל הקשור להפחתה וויסות של מחירי דירות. עם זאת, בהרבה מקרים נוצר פרדוקס - לרוב באזורי הביקוש. הדירות אשר זוכות לתוספות ומשופצות מן היסוד מעלות באופן טבעי את שוויין בעשרות אחוזים, דבר המביא באופן מידי להעלאת מחירי הדירות, אף לאלו שתהליך תמ"א 38 שהחל אצלם וטרם הסתיים.

אותו פרויקט ממשלתי הביא בעצם דירות מגורים ישנות ואף מסוכנות, בעלות תג מחיר נמוך להפוך בהינף החלטה לדירות מבוקשות ששווין מזנק באופן בולט כבר כפוטנציאל עוד לפני שהחלו העבודות. התמורה כלפי מעלה במחירים יש ויכולה ליצור עימותים בין דיירי הדירות בכל בניין בכל הנוגע לשווי כל דירה. עם הזמן על הדיירים כמובן להבין שעימותים אלו עלולים להגיע למבוי סתום של חוסר הסכמה עד כדי אי מימוש הפרויקט ולכן בסופו של יום מגיעים הם להסכמה כללית ובה תוספת זהה לכל אחת מן הדירות.

ביטוי לתופעה שיצרה תמ"א 38 ניכרת באופן בולט בעיר תל אביב ובמיוחד באזורי רובע 3 ו-4 הנחשבים לאזורי ביקוש. עם זאת, כמות יחידות הדיור שתתווספנה באזורים אלו לא תוכל להביא לוויסות בין עליית שווי הדירות לבין ההיצע. על פי חישוב שנעשה התוספת בכל שנה באזורים אלו היא של 500 דירות בלבד, המהווים מספר נמוך למול הביקוש הגדול לדירות באזורים אלו.

 

city people   ROVA 4 7

 

 

רובע 4

תכנית תמ"א 38 הארצית הינה הבסיס של תוכנית הרבעים העירונית, קידום תכנית הרובעים בעיר בהמשך לתכנית תמ״א 38 הארצית נוצר על מנת לתת מענה עירוני מקומי לתכנית בתחומי העיר תל אביב. הרובע הבולט ביותר המרוויח מפרויקט זה הוא רובע 4 הגובל ברחוב שאול המלך בדרום, פארק הירקון בצפון, אבן גבירול במערב ודרך נמיר במזרח. זכויות הבנייה באזור זה כוללות בנייה של שש קומות בנוסף לשתי קומות נוספות בנסיגה. כיום ניתן להצביע על רובע 4 בתל אביב כרובע הפורה ביותר בכל הנוגע לאישור תוכניות לתמ"א 38. הרובע נחשב למרווח ביותר בעיר, עם דירות בגודל ממוצע של 80-90 מ"ר.

חשוב כמובן להבין שעל מנת לקצור הפירות ברובע 4 של העיר יש כמובן להתאזר בסבלנות רבה, במיוחד בעיר כמו תל אביב, שבה למול הרצון הטוב בהתחדשות עירונית לרוב הדברים זורמים ומתופעלים בקצב איטי. השאיפה של רבים ברובע ליזום ולהביא להכלה של תמ"א 38 בבניין בו הם גרים מביאה לעומס רחב היקף של בקשות ששיאו יגיע בשנת 2016. ביטוי לאותו עומס ניתן היה לראות בעיר רמת גן אשר הייתה הראשונה שניצלה את פרויקט תמ"א 38 עבור התחדשות עירונית. מכשול נוסף שלוקח זמן הם האישורים של הוועדה המחוזית ולכן זמן ההמתנה מרגע הבקשה ועד ההיתר עצמו הינו לפחות שנתיים.

הציפייה היא שבעוד כעשור רובע 4 בתל אביב יהיה כולו מלא בבניינים חדשים אשר יכילו דירות חדשות ויקרות הרבה יותר. אלו אמורות למשוך לרובע יותר משפחות מבוססות, אוכלוסייה מבוגרת ותושבי חוץ רבים. הדבר יביא באופן טבעי לנהירה החוצה של סטודנטים רבים ושוכרים שלא יוכלו עוד לעמוד במחירי השכירות ובכך קיים החשש שהצביון הצעיר והנמרץ של העיר ייעלם. ביטוי לכך נראה בולט ברובע במקומות שבהם כבר הוקמו בניינים דוגמת בניין סוטין, רמז, בארי ועוד. הפתרון לכך הוא כמובן התערבות של העירייה וזאת תוך קידום פרויקטים באזור המכוונים לשכירות מוזלת עבור סטודנטים ואוכלוסייה צעירה.

למול החשש הרב שאזור רובע 4 יהפוך ככזה שיכול להכיל דיירים מבוססים מבחינה כלכלית ובכך להמעיט ולהעלים את האוכלוסייה הצעירה בעיר, ישנה חשיבות יתרה בהשקעה גם ברובעים הסמוכים וביניהם רובע 3 שגם שם חשובה שתהה בנייה חדשה שאף תפחית מהביקוש שיהיה קיים ברובע 4.

ניתן לומר שפרויקט תמ"א 38 ברובע 4 בתל אביב הופך את הפרויקט לכזה הנחשב ומוגדר כפרויקט יוקרה. בנייה של בניין חדש בתל אביב מביא את הדיירים לדרוש ולהשקיע בסטנדרטים הגבוהים ביותר וזאת למול כך שרוב הדירות באזור הן לפחות 50 מ"ר. ההשקעה באותן דירות אשר תורמת להעלאת המחירים כוללת בין היתר חיפויי עץ ואלומיניום יקרים, מערכות "בית חכם", מזגנים חדשים, ריצופים ואריחים יקרים ועוד.

לעיון טבלת זכויות בניה רובע 4

רובע 3

תוחם בתוכו 2400 דונמים

ונמצא בין רחוב אבן גבירול ממערב, חוף הים במערב, נחל הירקון בצפון ורחוב בוגרשוב בדרום. בין היתר נכללים ברובע זה: מתחם כיכר דיזינגוף, מתחם  הבימה, כיכר רבין, נמל תל אביב, מתחם בזל, והרחובות הירקון, בן יהודה, פרישמן, גורדון, ארלוזורוב (בחלקו מערבי), רציף הרברט סמואל, ירמיהו, פרוג, שדרות  בן ציון, שדרות בן גוריון, שדרות נורדאו, שדרות ח"ן ועוד.

  העיר הלבנה , נמצאת ברובה בתחומי רובע 3, ברובע זה ישנה הגבלת גובה לבניה ולכן זכויות הבניה ברובע זה מצומצמות יותר, ברובע 3 לרוב ניתן לבצע פרויקטים של תוספת בניה לבניין קיים  

לעיון בטבלת זכויות בניה רובע 3