• חוויה ידידותית

    חרתנו על דגלנו להיות ידידותיים לאנשים ולסביבה. פשוט ככה. אנו מקשיבים לדיירים ולרעיונות שלהם ומעמידים לרשותם מערך תקשורת מתקדם לעדכונים, טיפים, מענה לפניות, סיוע מול ספקים ואפילו הפתעות קטנות. אנחנו מבינים כי בשנים הקרובות כולנו משפחה אחת גדולה.

  • חוויה מקצועית

    אנשים מפקידים בידנו את הדירות והבתים שלהם. אנחנו לוקחים את האמון הזה בשיא הרצינות. מעבר לשמירה על איכות בניה גבוהה ,חשוב לנו להבין מה עובר על שותפינו לתהליך ואיך אנחנו יכולים להפוך את החוויה לחיובית ככל האפשר. אנחנו חברה של אנשים שעובדת עם אנשים. 

  • חוויה אחרת

    נעשה הכול כדי שתקבלו את כל המידע ואת כל הכלים להבין, להרגיש בטוחים ואפילו ליהנות קצת מהחלקים בתהליך שלא כוללים קונגו ב-7 בבוקר. אנו מציעים גישה אחרת לגמרי היוצרת חווית בנייה רעננה וחדשה : חברותית, נעימה, ירוקה, אמינה ואופטימית.

  • האנשים

    צוות הניהול של אנשי העיר מורכב מהגרעין האיכותי ביותר של אנשים בעלי ניסיון ויכולת מוכחת בניהול מוצלח של פרויקטים מורכבים בלוחות זמנים מחמירים ביותר.

  • יחס אנושי

    אנו מאמינים במקצועיות ומקצוענות ללא פשרות, ויחד עם זאת, אנו מאמינים שניתן לשלב את זה עם הרבה ידידותיות: לאנשים סביבנו, ללקוחותינו וכמובן לסביבה.

  • תכנון ועיצוב

    הפרויקטים מתוכננים ע״י משרדי האדריכלים המובילים בארץ, בליווי ופיקוח מחלקת האדריכלות והתכנון הפנימית של חברת אנשי העיר.

  • ניסיון

    ניסין מוכח בהשלמת פרויקטים של חיזוק ובניה ופרויקטים של פינוי בינוי, החברה ביצעה את אחד הפרויקטים הראשונים במסגרת תמ״א 38 בתל-אביב

  • איתנות פיננסית

    לחברה הון עצמי ומוניטין רב שנים המאפשרים יזום ובניית פרויקטים עתירי מימון בהקפים של עשרות מיליוני שקלים ,ליווי בנקאי מלא לכל פרויקט ע״י בנק מוביל

  • מקצועיות

    אחת משש חברות הביצוע במאגר הקבלני של עיריית תל אביב לביצוע פרויקטים של תמ״א 1 ותמ״א 2, מובילים את איגוד חברת התמ״א 38 בלשכת הסחר

הפרויקטים שלנו

השקעה בתמ"א 38

הדרך הבטוחה והנבונה להשקעה בתמ"א 38

 

יכולתם של רבים לרכוש דירה להשקעה ולהניב מתוכה לאורך שנים הכנסה קבועה, כמו גם ביטחון וגב כלכלי חזק שבעתיד יש ויכול לשלש ולהכפיל את ובכך ליהנות מנכס משודרג אשר ערכו יגדל בצורה משמעותית. 

התפתחות נושא תמ"א 38 מהווה עבור רבים את האפשרות המטיבה והכדאית בכל הנוגע להשבחה של דירות ומבנים. במסגרת אותו תהליך זוכים המשקיעים לתוספת של שטח בחלל הדירות כמו גם לשדרוג בכל הנוגע לחיזוק המבנים ובמקרים רבים אף לפרויקטים הנוגעים להריסה ובנייה מחדש ובכך זוכים משקיעים רבים בעצם לדירה חדשה. כל אלו מעניקים לאותם משקיעים ובעלי דירות את האפשרות ליהנות מנכס משודרג אשר יש ויכול לא פעם להכפיל את שוויו.

טרם הבחירה בפרויקט של תמ"א 38 יש וחשוב שמשקיעים ובעלי דירות יכירו מקרוב את התנאים והמאפיינים של אותו פרויקט. הכרה מוקדמת של הנושא מבטיחה התנהלות נוחה וכדאית יותר, הן טרם הבחירה בפרויקט של תמ"א 38 ולבטח במהלכו.

 

אילו הן הדירות המתאימות לתמ"א 38?

הייעוד הבולט והמאפיין ביותר במסגרת פרויקט של תמ"א 38 הוא בבניינים נמוכים בהם נמצאים מספר דיירים נמוך יחסית וזאת בכדי ליצור יחס המרה נוח לדירות ולפעול לשכנוע של מספר דיירים מועט. באופן טבעי, ככל ששווי הדירה בבניינים אלו זול יותר, כך יכולת ההשבחה שלהן תהה גבוהה יותר. הבניינים בתמ"א 38 זוכים למעלית וחניה לכל דירה. בחלק מן הבתים זוכה כל דירה להשתדרג אף קומה אחת מעלה – קריטריון שהוא עצמו אחראי להעלאת ערכן של דירות.

על פי החוק בישראל רק בניין בן 35 שנה ומעלה יכול ליהנות מפרויקט זה. בעתיד אף צפויים תיקונים לחוק ובכך יתאפשר גם לבניינים צעירים יותר ליהנות מן הפרויקט. מעבר להגדרות בחוק, כפי שהוזכר קודם, קיימת העדפה ברורה לבניינים נמוכים ללא דירות גג וללא כל חריגות בנייה בולטות לעין. בבניינים בהם ישנן דירות גג הדבר מאפשר מרחב פעולה מצומצם אשר פוגע ברווחיות הפרויקט. בנוסף, נתקלים יזמים רבים בסירוב של דיירים באותן דירות לפנות אותן.

הבניינים המועדפים על ידי יזמים רבים הם אלו בני שלוש עד ארבע קומות אשר ניצבים על עמודים. בתל אביב עצמה ניתן לראות בהיתרים אף לבניינים בני שמונה קומות (ברובע 4) וזאת בשל העובדה שרק אז קיימת כדאיות ורווחיות כלכלית משמעותית. השאיפה היא לבניינים ללא חנויות מטה, למול העובדה שאלו מגבילות את סיכוי הפרויקט לצאת אל הפועל וזאת בשל כך שפינוי של חנויות פוגע בעצם בעסקים עצמם דבר ההופך למורכב יותר מהרגיל.

מה לגבי דירות הרוסות?

דירות הרוסות מהוות בעיה. ברכישה שלהן אין אנו יכולים להשכיר את הנכס בשלב ראשון והן הופכות לנכס שאינו מניב הכנסה קבועה. עם זאת, כשנדע שאותה דירה הרוסה מהווה פוטנציאל ממשי לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואותו ניתן להוציא אל הפועל באופן מהיר ויעיל ישנה בעצם עדיפות כלכלית ברכישה של אותה דירה הרוסה גם אם תעמוד מספר חודשים ולא תניב לנו הכנסה וזאת במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה (עליו נרחיב בהמשך).

מצאתם דירה הרוסה או כזו הזקוקה לשיפוץ מסיבי? רצוי אף לבחון את גודל המגרש עצמו, כמו גם את  היחס למספר הדירות בבניין. ככל שגודל המגרש רחב יותר ביחס לדירות כך גדל הסיכוי להשבחה מניבה. בנוסף, כמות מצומצמת של דיירים מהווה יתרון למול התעסקות מועטה בהכנה לקראות הפרויקט. המגרש הרחב מהווה כמובן פוטנציאל להרחבה והגדלה מטיבה של אותן דירות.

איפה בתל אביב?

המקום האידיאלי בעיר לפרויקט של תמ"א 38 הינו ברובע 4. רובע 4 כולל בתוכו את החלק שממזרח לרחוב אבן גבירול, מערבית לשדרות נמיר, דרומית לפארק הירקון וצפונית לרחוב שאול המלך, כשברחוב זה ניתן לשבח בניינים לכדי בניינים בני שמונה קומות.

באזור "העיר הלבנה" קיים קושי רב בהשבחת בניינים וזאת בשל מגבלות שימור נוקשות. בשאר החלקים קיים קושי באיתור בניינים היכולים להרוויח מפרויקט זה. אחד המקומות הינו רובע 3 הנמצא מערבית לרחוב אבן גבירול ובו קיימים מבנים בהם ניתן לבצע הפרויקט במיוחד אלו הנוגעים לחיזוק (תמ"א 38/1).

החשיבות בבחירה בבניין בו הדיירים בעד הפרויקט

עבור לא מעט אנשים ההתעסקות הרבה עם פרויקט מסוג זה והמאמצים הנדרשים מהם מביאים אותם לוותר מראש על התענוג. אלו גם יהיו אותם דיירים אשר יש סיכוי שיביעו התנגדות חריפה לפרויקט בבניין בו יש תמימות דעים כמעט שיש וכדאי לשדרגו. עבור יזמים רבים השאיפה היא למצוא באותם בניינים המיועדים לפרויקט בעלי דירות בגיל צעיר אשר דעתם ורצונם בשינוי ושדרוג היא חיובית והעבודה עימם קלה.

יזמים רבים רואים חשיבות רבה בפגישה עם ועד הבית זאת על מנת להבין את יחסי הכוחות והדינאמיקה בבניין ובין הדיירים עצמם. חשוב באותה שיחה לברר עם ועד הבית מהי נכונותם של כל הדיירים בעניין הפרויקט, כמה מהדיירים הם בעלי הדירות וכמה גרים בשכירות. לרוב, ככל שבבניין יש יותר דיירים בשכירות האינטרס של בעלי הדירות הוא בהשבחתן למול כך שמדובר בנכס להשקעה ארוכת טווח ולא למגורים שלהם עצמם. חשוב אף לבדוק האם ביררו הדיירים אודות פרויקט תמ"א אחר ואף קיבלו כבר הצעות מיזמים שונים. במקרה של דיירים סרבנים בבניין חשוב לקחת בחשבון שאלו יביאו לעיכוב הפרויקט, דבר שיוביל לתהליך ארוך מהרגיל ובתוכו התדיינות בתוך הליך משפטי.

כדאיות ההשקעה בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה ובתמ"א 38/1 – תוספות בנייה

בבחירה של תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובנייה מחדש זוכה כל דירה לעבור למיקום גבוה יותר בבניין החדש, לרוב קומה אחת יותר. לכן, ההעדפה היא במקרים אלו להשקיע בבניינים הכוללים דירות קרקע, דירות מרתף ובניינים ללא מעלית. בניינים בעלי ערך נמוך יחסית יזכו לאחר פרויקט זה להשבחה בצורה משמעותית.

במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה העדיפות היא כמובן לדירה ישנה והרוסה למול אלו המשופצות. גם כאן פער ההשבחה יקבל כמובן ביטוי רחב יותר מדירה הרוסה שהפכה לחדשה למול דירה משופצת וברת דיור שהפכה גם כן לחדשה.

עדיפות נוספות היא לבניינים ללא חניות. אמנם מחסור בחניה מהווה חיסרון למול כך שדירה עם חניה מעלה את השבחתה. למול העובדה שבכל בניין המוקם כיום מספקים חניות לכל הדיירים כשהתמורה הינה אותה תמורה לכן העדיפות היא לבניין שקודם לכן היה ללא חניה ושדרוגו לכזה עם מעלה את ערכו.

כדאיות ההשקעה בתמ"א 38/1 דורשת בדיקה של מספר קריטריונים שבלעדיהם לא ניתן להביא את הפרויקט לידי ביצוע וכמובן להשבחתו. חשיבות רבה נוגעת ליכולת להוסיף מעלית לבניין, הוספה של מקומות חנייה – בין אם בהוספה של מתקני חנייה אוטומטים, חניון תת קרקעי או כל תוספת אחרת. חשוב עוד יותר הדבר כשמדובר בבניין בתל אביב שבה כידוע בעיות חנייה קשות.

מבחינת השטחים המתווספים יש כמובן לוודא שקיים השטח והחלל לתוספות של ממ"דים ומרפסות וזאת תוך שמירת המרווחים הקיימים בחוק, בין אם על פי התקנות הקיימות בתל אביב ובין אם בערים אחרות ברחבי הארץ.

מעוניניים לקדם תמ״א 38 בבניין שלכם ?

פנו אלינו