• חוויה ידידותית

    חרתנו על דגלנו להיות ידידותיים לאנשים ולסביבה. פשוט ככה. אנו מקשיבים לדיירים ולרעיונות שלהם ומעמידים לרשותם מערך תקשורת מתקדם לעדכונים, טיפים, מענה לפניות, סיוע מול ספקים ואפילו הפתעות קטנות. אנחנו מבינים כי בשנים הקרובות כולנו משפחה אחת גדולה.

  • חוויה מקצועית

    אנשים מפקידים בידנו את הדירות והבתים שלהם. אנחנו לוקחים את האמון הזה בשיא הרצינות. מעבר לשמירה על איכות בניה גבוהה ,חשוב לנו להבין מה עובר על שותפינו לתהליך ואיך אנחנו יכולים להפוך את החוויה לחיובית ככל האפשר. אנחנו חברה של אנשים שעובדת עם אנשים. 

  • חוויה אחרת

    נעשה הכול כדי שתקבלו את כל המידע ואת כל הכלים להבין, להרגיש בטוחים ואפילו ליהנות קצת מהחלקים בתהליך שלא כוללים קונגו ב-7 בבוקר. אנו מציעים גישה אחרת לגמרי היוצרת חווית בנייה רעננה וחדשה : חברותית, נעימה, ירוקה, אמינה ואופטימית.

  • האנשים

    צוות הניהול של אנשי העיר מורכב מהגרעין האיכותי ביותר של אנשים בעלי ניסיון ויכולת מוכחת בניהול מוצלח של פרויקטים מורכבים בלוחות זמנים מחמירים ביותר.

  • יחס אנושי

    אנו מאמינים במקצועיות ומקצוענות ללא פשרות, ויחד עם זאת, אנו מאמינים שניתן לשלב את זה עם הרבה ידידותיות: לאנשים סביבנו, ללקוחותינו וכמובן לסביבה.

  • תכנון ועיצוב

    הפרויקטים מתוכננים ע״י משרדי האדריכלים המובילים בארץ, בליווי ופיקוח מחלקת האדריכלות והתכנון הפנימית של חברת אנשי העיר.

  • ניסיון

    ניסין מוכח בהשלמת פרויקטים של חיזוק ובניה ופרויקטים של פינוי בינוי, החברה ביצעה את אחד הפרויקטים הראשונים במסגרת תמ״א 38 בתל-אביב

  • איתנות פיננסית

    לחברה הון עצמי ומוניטין רב שנים המאפשרים יזום ובניית פרויקטים עתירי מימון בהקפים של עשרות מיליוני שקלים ,ליווי בנקאי מלא לכל פרויקט ע״י בנק מוביל

  • מקצועיות

    אחת משש חברות הביצוע במאגר הקבלני של עיריית תל אביב לביצוע פרויקטים של תמ״א 1 ותמ״א 2, מובילים את איגוד חברת התמ״א 38 בלשכת הסחר

הפרויקטים שלנו

הדרך הבטוחה והנבונה להשקעה בתמ"א 38

 

יכולתם של רבים לרכוש דירה להשקעה ולהניב מתוכה לאורך שנים הכנסה קבועה, כמו גם ביטחון וגב כלכלי חזק שבעתיד יש ויכול לשלש ולהכפיל את ובכך ליהנות מנכס משודרג אשר ערכו יגדל בצורה משמעותית. 

התפתחות נושא תמ"א 38 מהווה עבור רבים את האפשרות המטיבה והכדאית בכל הנוגע להשבחה של דירות ומבנים. במסגרת אותו תהליך זוכים המשקיעים לתוספת של שטח בחלל הדירות כמו גם לשדרוג בכל הנוגע לחיזוק המבנים ובמקרים רבים אף לפרויקטים הנוגעים להריסה ובנייה מחדש ובכך זוכים משקיעים רבים בעצם לדירה חדשה. כל אלו מעניקים לאותם משקיעים ובעלי דירות את האפשרות ליהנות מנכס משודרג אשר יש ויכול לא פעם להכפיל את שוויו.

טרם הבחירה בפרויקט של תמ"א 38 יש וחשוב שמשקיעים ובעלי דירות יכירו מקרוב את התנאים והמאפיינים של אותו פרויקט. הכרה מוקדמת של הנושא מבטיחה התנהלות נוחה וכדאית יותר, הן טרם הבחירה בפרויקט של תמ"א 38 ולבטח במהלכו.

 

אילו הן הדירות המתאימות לתמ"א 38?

הייעוד הבולט והמאפיין ביותר במסגרת פרויקט של תמ"א 38 הוא בבניינים נמוכים בהם נמצאים מספר דיירים נמוך יחסית וזאת בכדי ליצור יחס המרה נוח לדירות ולפעול לשכנוע של מספר דיירים מועט. באופן טבעי, ככל ששווי הדירה בבניינים אלו זול יותר, כך יכולת ההשבחה שלהן תהה גבוהה יותר. הבניינים בתמ"א 38 זוכים למעלית וחניה לכל דירה. בחלק מן הבתים זוכה כל דירה להשתדרג אף קומה אחת מעלה – קריטריון שהוא עצמו אחראי להעלאת ערכן של דירות.

על פי החוק בישראל רק בניין בן 35 שנה ומעלה יכול ליהנות מפרויקט זה. בעתיד אף צפויים תיקונים לחוק ובכך יתאפשר גם לבניינים צעירים יותר ליהנות מן הפרויקט. מעבר להגדרות בחוק, כפי שהוזכר קודם, קיימת העדפה ברורה לבניינים נמוכים ללא דירות גג וללא כל חריגות בנייה בולטות לעין. בבניינים בהם ישנן דירות גג הדבר מאפשר מרחב פעולה מצומצם אשר פוגע ברווחיות הפרויקט. בנוסף, נתקלים יזמים רבים בסירוב של דיירים באותן דירות לפנות אותן.

הבניינים המועדפים על ידי יזמים רבים הם אלו בני שלוש עד ארבע קומות אשר ניצבים על עמודים. בתל אביב עצמה ניתן לראות בהיתרים אף לבניינים בני שמונה קומות (ברובע 4) וזאת בשל העובדה שרק אז קיימת כדאיות ורווחיות כלכלית משמעותית. השאיפה היא לבניינים ללא חנויות מטה, למול העובדה שאלו מגבילות את סיכוי הפרויקט לצאת אל הפועל וזאת בשל כך שפינוי של חנויות פוגע בעצם בעסקים עצמם דבר ההופך למורכב יותר מהרגיל.

מה לגבי דירות הרוסות?

דירות הרוסות מהוות בעיה. ברכישה שלהן אין אנו יכולים להשכיר את הנכס בשלב ראשון והן הופכות לנכס שאינו מניב הכנסה קבועה. עם זאת, כשנדע שאותה דירה הרוסה מהווה פוטנציאל ממשי לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואותו ניתן להוציא אל הפועל באופן מהיר ויעיל ישנה בעצם עדיפות כלכלית ברכישה של אותה דירה הרוסה גם אם תעמוד מספר חודשים ולא תניב לנו הכנסה וזאת במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה (עליו נרחיב בהמשך).

מצאתם דירה הרוסה או כזו הזקוקה לשיפוץ מסיבי? רצוי אף לבחון את גודל המגרש עצמו, כמו גם את  היחס למספר הדירות בבניין. ככל שגודל המגרש רחב יותר ביחס לדירות כך גדל הסיכוי להשבחה מניבה. בנוסף, כמות מצומצמת של דיירים מהווה יתרון למול התעסקות מועטה בהכנה לקראות הפרויקט. המגרש הרחב מהווה כמובן פוטנציאל להרחבה והגדלה מטיבה של אותן דירות.

איפה בתל אביב?

המקום האידיאלי בעיר לפרויקט של תמ"א 38 הינו ברובע 4. רובע 4 כולל בתוכו את החלק שממזרח לרחוב אבן גבירול, מערבית לשדרות נמיר, דרומית לפארק הירקון וצפונית לרחוב שאול המלך, כשברחוב זה ניתן לשבח בניינים לכדי בניינים בני שמונה קומות.

באזור "העיר הלבנה" קיים קושי רב בהשבחת בניינים וזאת בשל מגבלות שימור נוקשות. בשאר החלקים קיים קושי באיתור בניינים היכולים להרוויח מפרויקט זה. אחד המקומות הינו רובע 3 הנמצא מערבית לרחוב אבן גבירול ובו קיימים מבנים בהם ניתן לבצע הפרויקט במיוחד אלו הנוגעים לחיזוק (תמ"א 38/1).

החשיבות בבחירה בבניין בו הדיירים בעד הפרויקט

עבור לא מעט אנשים ההתעסקות הרבה עם פרויקט מסוג זה והמאמצים הנדרשים מהם מביאים אותם לוותר מראש על התענוג. אלו גם יהיו אותם דיירים אשר יש סיכוי שיביעו התנגדות חריפה לפרויקט בבניין בו יש תמימות דעים כמעט שיש וכדאי לשדרגו. עבור יזמים רבים השאיפה היא למצוא באותם בניינים המיועדים לפרויקט בעלי דירות בגיל צעיר אשר דעתם ורצונם בשינוי ושדרוג היא חיובית והעבודה עימם קלה.

יזמים רבים רואים חשיבות רבה בפגישה עם ועד הבית זאת על מנת להבין את יחסי הכוחות והדינאמיקה בבניין ובין הדיירים עצמם. חשוב באותה שיחה לברר עם ועד הבית מהי נכונותם של כל הדיירים בעניין הפרויקט, כמה מהדיירים הם בעלי הדירות וכמה גרים בשכירות. לרוב, ככל שבבניין יש יותר דיירים בשכירות האינטרס של בעלי הדירות הוא בהשבחתן למול כך שמדובר בנכס להשקעה ארוכת טווח ולא למגורים שלהם עצמם. חשוב אף לבדוק האם ביררו הדיירים אודות פרויקט תמ"א אחר ואף קיבלו כבר הצעות מיזמים שונים. במקרה של דיירים סרבנים בבניין חשוב לקחת בחשבון שאלו יביאו לעיכוב הפרויקט, דבר שיוביל לתהליך ארוך מהרגיל ובתוכו התדיינות בתוך הליך משפטי.

כדאיות ההשקעה בתמ"א 38/2 – הריסה ובנייה ובתמ"א 38/1 – תוספות בנייה

בבחירה של תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובנייה מחדש זוכה כל דירה לעבור למיקום גבוה יותר בבניין החדש, לרוב קומה אחת יותר. לכן, ההעדפה היא במקרים אלו להשקיע בבניינים הכוללים דירות קרקע, דירות מרתף ובניינים ללא מעלית. בניינים בעלי ערך נמוך יחסית יזכו לאחר פרויקט זה להשבחה בצורה משמעותית.

במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה העדיפות היא כמובן לדירה ישנה והרוסה למול אלו המשופצות. גם כאן פער ההשבחה יקבל כמובן ביטוי רחב יותר מדירה הרוסה שהפכה לחדשה למול דירה משופצת וברת דיור שהפכה גם כן לחדשה.

עדיפות נוספות היא לבניינים ללא חניות. אמנם מחסור בחניה מהווה חיסרון למול כך שדירה עם חניה מעלה את השבחתה. למול העובדה שבכל בניין המוקם כיום מספקים חניות לכל הדיירים כשהתמורה הינה אותה תמורה לכן העדיפות היא לבניין שקודם לכן היה ללא חניה ושדרוגו לכזה עם מעלה את ערכו.

כדאיות ההשקעה בתמ"א 38/1 דורשת בדיקה של מספר קריטריונים שבלעדיהם לא ניתן להביא את הפרויקט לידי ביצוע וכמובן להשבחתו. חשיבות רבה נוגעת ליכולת להוסיף מעלית לבניין, הוספה של מקומות חנייה – בין אם בהוספה של מתקני חנייה אוטומטים, חניון תת קרקעי או כל תוספת אחרת. חשוב עוד יותר הדבר כשמדובר בבניין בתל אביב שבה כידוע בעיות חנייה קשות.

מבחינת השטחים המתווספים יש כמובן לוודא שקיים השטח והחלל לתוספות של ממ"דים ומרפסות וזאת תוך שמירת המרווחים הקיימים בחוק, בין אם על פי התקנות הקיימות בתל אביב ובין אם בערים אחרות ברחבי הארץ.

תמ"א 38 - בחירת ההצעה המשתלמת

פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן מביאים כיום חברות יזמיות רבות לבוא ולהציע לדיירים את ההצעה והשירות המשתלם ביותר. ביטוי בולט למגוון הרחב של ההצעות הקיימות ניתן לראות בשוק התמ"א 38. דיירים רבים מתקשים לשים את האצבע על ההצעות שהן המשתלמות ביותר וכוללות בתוכן תכנון בריא וקפדני לאורך כל התהליך.
דיירים רבים, אליהם מגיעות הצעות מחברות יזמיות, צריכים לתת את הדעת לקריטריונים רבים וחשובים בכל הצעה. טרם ההתייחסות לאותם קריטריונים חשוב כמובן להבין ולתת את הדעת אודות עומק ואיכות התכנון של היזם בנוגע לפרויקט עצמו. אם בעבר הלא רחוק הצעה בעל פה ובה פירוט כללי ולא מחייב הספיקה, כיום מדובר על סטנדרט גבוה יותר שכולל בתוכו, בין היתר, הדמיה ממוחשבת של הבניין ומפרט טכני מפורט ומלא.
הצעה בה תכנון העבודה בפרויקט מלא יותר מבטיח לדיירים ביטחון רב, הן בהתחייבות היזם עצמו והן ביישום כל הדברים שהועלו על הכתב ועליהם התחייב. במקרים בהם ההבטחות לא נעשות באופן מוקפד ומתוכנן, הדבר מהווה פתח לתקלות עתידיות בהמשך הפרויקט, שינויים שיעשו ללא ידיעת הדיירים וללא הסכמתם, תוספות בנייה מיותרות או כאלו שלא ניתן ליישם בפועל.
איכותו של תכנון פרויקט תמ"א 38 בא לידי ביטוי במספר רב של קריטריונים עליהם יש לתת את הדעת. בקבלת ההצעה עבור הפרויקט על היזמים להוכיח עצמם בקפידה רבה אודות מספר נושאים שחשוב שגם הדיירים יהיו מודעים להם.

בדיקת הסטטוס הקיים

חברות ויזמים העוסקים בפרויקטים של תמ"א 38 צריכים לבצע בדיקה יסודית ומעמיקה של המצב הקיים באותו בניין המיועד לפרויקט. חלק מבדיקת הסטטוס הקיים כוללת בתוכה בדיקה של גודל המגרש עליו נמצא הבניין, מיקום הבניין בתוכנית הרובעים העירונית, בדיקה של גודל כל דירה בבניין, בדיקת ההרחבות שבוצעו, המרפסות ובדיקות אחרות אשר יקטינו למינימום את אי הוודאות בעניין בשינויים טרם המדידה.
ברמה המשפטית יש לדאוג לבדיקה אודות בעלי הנכס, האם קיימים יורשים, בעלי נכס שלא ניתן לאתר, האם קיימות חריגות בנייה, צווי הריסה והאם חלק מהנכסים אינם רשומים בהיתר.
על הדיירים עצמם לוודא לאילו פרמטרים מתייחס היזם למול השינויים אותם הוא מציע.

הלימה והכרות עם התוכניות העירוניות הקיימות

החברות העוסקות בפרויקטים של תמ"א 38 אמורות להכיר ולדעת מקרוב אודות תוכנית הרבעים ושאר פרויקטים דומים ברחבי העיר ומכאן אף את זכויות הבנייה הנוגעות לאותו פרויקט נקודתי. במקומות רבים ההיתרים הקיימים ברובע אחד שונים בתכלית מההיתרים הנוגעים לרובע אחר.
הבנה של תהליכי הרישוי והתקנות העירוניות
חברות יזמיות העוסקות בפרויקטים דומים של תמ"א אמורות להכיר מקרוב את כל צינורות הבירוקרטיה הקיימות בכל עיר. הידע המוקדם והניסיון שצברו אמור לעמוד לזכותן בכל הנוגע ליכולת להביא לדיירים הצעה מציאותית מבלי להבטיח ולהתחייב על דברים שאין ביכולתם לספק. במקרים מצערים, לא פעם, נסוג היזם ממה שהבטיח ולא פעם מחויב הוא לתקן ולצמצם חלק מסוים בפרויקט למול כך שבחר להתנהל בניגוד לתקנות ותהליכי הרישוי הקיימים.

ניסיון ביצועי 

לחברות יזמיות רבות העובדות בתל אביב קיימים אתגרים ייחודים ושונים למול ערים אחרות בישראל. עבור דיירים המקבלים הצעה לתמ"א בתל אביב חשוב לוודא שאותה חברה יזמית מכירה מקרוב את המאפיינים הרבים שיש בעיר זו לעומת ערים אחרות בישראל. בין היתר, על היזמים בתל אביב לתת את הדעת אודות הקושי בבנייה ברחובות צרים, ניסיון בסגירת צירי תנועה לפי הצורך, יצירת אזורי התארגנות נוחים לקבלן, הכרה מקיפה עם תצורת המגרשים בעיר השונים כל כך האחד מן השני ועוד. 

התנהלות פיננסית

ברמה הכלכלית גם כאן ניתן להצביע על שוני מהותי בעלויות של תמ"א 38 בעיר תל אביב למול ערים אחרות בישראל. על היזמים וכמובן הדיירים להכיר ביוקר הבנייה למטר, יוקר היטל ההשבחה, העלות הגבוהה בבניית מתקני חנייה אוטומטים, מרתפי חניה ועוד.
ההוצאות הרחבות יותר בתל אביב לעומת ערים אחרות דורשות מאותם יזמים להכין דו"חות פיננסיים שמתאימים לפרויקטים בתל אביב וכאלו שהבנקים יאשרו. על הדיירים חשוב לזכור שכל פרויקט אמור בסופו של תהליך להיות רווחי לכל הצדדים. פרויקט שלא נחשב לכזה אמור להוביל לתקלות רבות שבסופן אף עצירה מוחלטת של הפרויקט.

תכנון אדריכלי

האדריכל מהווה חולייה חשובה מאין כמוה בכל הנוגע לפרויקט תמ"א 38. הציפייה היא שחברות יזמיות יבחרו באדריכל בעל ניסיון רב בכל הנוגע לתכנון בערים ובמיוחד במקומות צפופים זאת על מנת להבטיח ניצול מרבי של השטח והחלל הקיים.
מהאדריכל מצופה לקחת בחשבון פרמטרים הנוגעים ליחסיות בין רוחב לאורך הדירות, אזורים ציבוריים ופרטיים, ניצול מרבי של כיווני האוויר, לשאוף לאוורר טבעי עד כמה שניתן, שמירה כמה שאפשר על מיקומן הטבעי של כל דירה בבניין, שדרוג הסדר המערכתי של דודים, מזגנים, צנרות ועוד.

ניהול מקצועי

חברה יזמית בעל ניסיון רב תדע לזהות ולצפות מראש גורמים נוספים שיש ועלולים להשפיע על ביצוע הפרויקט. לא פעם היכולת לצפות מראש אילו אתגרים יצופו מביאה את היזם להיערך להם מראש. עם זאת, בעת התחלת הפרויקט יש ובעיות נוספות יכולות לצוף וכאן ישנה ציפייה מן הדיירים בבניין להיות עם האצבע על הדופק ולהתריע אודות כל בעיה חדשה בה הם נתקלים. שיתוף פעולה בין הזים לדיירים בכל הנוגע לזיהוי בעיות חדשות ופתרונן יתרום תרומה רחבה להצלחת הפרויקט.
עמידה בלוחות זמנים
השאיפה היא בכל פרויקט של תמ"א 38, הן של היזם והן של הדיירים, היא בכינון לוח זמנים לביצוע. על לוח הזמנים להיות מותאם למציאות הקיימת ולאתגרים הקיימים בכל פרויקט. לוחות הזמנים המוצעים על ידי יזמים נעשים עוד בשלבים הראשונים ונוגעים באופן טבעי לנושא התכנון המוקדם עליו הרחבנו קודם בתחילת המאמר.
ניסיון
הניסיון הרב שחברות יזמיות צברו בפרויקטים של תמ"א יש וחשוב שיעמוד לנגד עיניהם של הדיירים. חברות יזמיות אשר עסקו בפרויקטים קודמים מכירות באופן טבעי את התחום בצורה טובה הרבה יותר. הצעתם תתבסס לרוב על מטרות מציאותיות ובלוח זמנים ריאלי והרבה פחות פנטזיונרי.

תמ"א 38 והתחדשות עירונית : המדריך המלא

תמ"א (תמא) 38 או בשמה המלא - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה,

גובשה ביוזמת מנהל התכנון במשרד הפנים ואושרה ע"י הממשלה במאי 2005.

מטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה במבנים שלא נבנו לפי התקן המחמיר לרעידות אדמה (ת"י 413) אשר נכנס לתוקפו בשנת 1975. בפועל, מבנים שנבנו לפני 1980 לרוב נבנו ללא עמידות בתקן זה. 

תמ"א 38 קובעת הנחיות מפורשות כיצד לחזק מבנים כדי לשפר עמידותם לרעידות אדמה ובנוסף התכנית מגדירה את אופן בדיקת המבנה לרעידות אדמה.

התכנית מאפשרת ליזמים להוסיף קומות על בניינים קיימים בתמורה לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה.

בעלי הדירות הקיימים "מוכרים" את זכויות הבנייה על הגג או המגרש בעסקת תמ״א 38 2 ובתמורה לכך "מקבלים" הדיירים את חיזוק הבניין לרעידות אדמה (או בניין חדש בעסקת תמ״א 38 2).

עם הזמן התעוררה גם המודעות הציבורית והחשיבות הרבה של נושא מיגון וממ"דים זאת במיוחד לאחר מלחמת לבנון השניה ,עופרת יצוקה וצוק איתן - הצורך למגן מאות אלפי דירות שנבנו לפני שנת 1991 ללא ממ"דים, דבר שמטופל במסגרת תכנית תמ"א 38.

נכון לחודש יוני 2016 הוגשו כ 3300 בקשןת להיתר מתוקף תמ״א 38 ברחבי הארץ מתוכם התקבלו כ 1200 היתרי בניה וכ- 400 פרויקטים שהסתימו.

בסדרת המאמרים באתר ריכזנו לנוחיותכם מידע מקיף ועדכני בתחום התמ"א 38 .

המידע הרב נאסף על ידנו במסגרת פעילות חברת אנשי העיר הרבה לקידום התחום באיגוד חברות התמ"א 38 והתחדשות עירונית של לשכת המסחר, בקידום הנושא בחקיקה ובוועדות הכנסת ,בוועדות התכנון והבניה ברשויות השונות וברשויות המס.

השתדלנו לרכז, מעבר למידע תיאורטי על התכנית עצמה, גם מידע מקיף על התהליך, היישום בפועל, הקשיים, התיקונים, ההצלחות (כן, יש גם כאלה ..) מיום שאושרה התכנית.

 

הבניה במסגרת תמ"א 38 ושיטות החיזוק

הבניה במסגרת תמא 38 הינה מורכבת ומסובכת לעיתים אף יותר מבניה חדשה.

החיבור בין מערכות הבניין הישנות והחדשות , אופן החיזוק וההשתלבות בבניה קיימת דורשות ידע ומומחיות שאינם נחלתם של חברות רבות. בנוסף, בניה על מבנה מגורים בזמן שגרים בו דיירים דורשת תכנון מקיף ושיתוף פעולה צמוד מצד הדיירים. לדיירים חשוב לבדוק כי הקבלן או החברה איתם הם מתכוונים לבצע את הפרויקט עומד בתקנים הרלוונטיים לבניה ובעל ניסיון

מוכח בביצוע פרויקטים מסוג זה (להרחבה בנושא לחץ כאן).

 

מדוע לבצע תמא 38, תמריצים

תמא 38 נועדה לתת מענה לחיזוק מפני רעידות אדמה. ברעידת אדמה חזקה העלולה להתרחש באזורנו יפגעו מבנים רבים עד כדי חשש לקריסתם. תקן החיזוק לרעידות אדמה (413) מבוסס על סמך הניסיון הרב שנצבר בעולם לחיזוק מבנים והתמודדות עם רעידות אדמה.

בנוסף תמא 38 מתייחסת למיגון העורף למתקפת טילים ע"י פתרונות מיגון שונים. 

ומה עוד ??

באופן כללי, תמ"א 38 מאפשרת תוספת שטח של עד 25 מטר לדירה, כל זאת במידה ואין חריגה מקווי הבניין הרלוונטיים לבניין לפי תכנית בניין עירונית (תב"ע) ומדיניות אזורית או לפי קווים שמוגדרים בתכנית תמ"א 38.

ברוב הפרויקטים (בהתאם לאופי הפרויקט) יוצעו לדיירים תמריצים והטבות נוספות בתמורה לזכויות הבניה כגון :תוספת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), הרחבות , שיפוץ חיצוני מקיף,  הוספת מעלית, הוספת חניות, מרפסות וכו'.

החברה המבצעת תקבל תוספת קומה (או מספר קומות) בהתאם למדיניות הרשות המקומית באזור. (להרחבה בנושא לחץ כאן)

מדיניות אזורית 

חשוב לציין כי לחלק גדול מהרשויות המקומיות (ביניהן: תל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון ועוד רבות) מדיניות שונה לאישור פרויקטים מתוקף תמ"א 38. הדרישות, הזכויות והקלות הבניה בין כל רשות לרשות הן שונות.

לרוב, רשויות מפרסמות מסמך מדיניות המכיל את כל הדרישות, המגבלות והסייגים שדורשת הרשות המקומית בכדי לאשר פרויקטים של תמ"א 38.

במסמך מדיניות מפורטים: היקף הזכויות (מספר הקומות והדירות אותן ניתן להוסיף) טיפול בחריגה מקווי בניין, דרישות חיזוק, הסדרת מקומות חניה ועוד.

מזאת ניתן ללמוד שפרויקט תמ"א ברשות אחת לרוב שונה מפרויקט ברשות מקומית אחרת מבחינות רבות , יתרה מכך דרישות החיזוק ואופן החיזוק שונה מרשות לרשות ואין מדד אחיד.

לדיירים ממולץ לבדוק שלחברה אותה הם בוחרים ישנו ניסיון רלוונטי בפרויקט תמא 38 ברשות המקומית הרלוונטית.

להרחבה על תמ"א 38 בתל אביב .

 

התיקונים לחוק תמ״א 38

במהלך השנים אושרו שני תיקונים חשובים לחוק תמ"א 38:

תיקון 3 לחוק תמ"א 38, המעניק זכויות לבניית 2.5 קומות נוספות בגין חיזוק הבניין תמ״א 38 תיקון 3.
תיקון 2 לחוק תמ"א 38, המאפשר הריסה ובניה של המבנה בתוספת זכויות הבניה לפי תמ"א 38  תמ״א 38 תיקון 2

 

קשיים במימוש תמ״א 38

פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב מבחינות רבות, הקשיים והאתגרים מראשיתו ועד סיומו הינם רבים ומגוונים, מעבר למורכבות הרבה שבבניה בפועל ישנם אתגרים רבים העומדים בפני החברה המבצעת והדיירים.

בפועל החסם העיקרי לאי ביצוע פרויקטים הוא בראש ובראשונה חוסר הסכמת הדיירים והאי היכולת להגיע להסכמות בין הדיירים.

לאחר שצלחנו את שלב הסכמת הדיירים ישנם קשיים לא מעטים בתכנון הפרויקט (חיזוקים, הרחבות, ממ"דים, מעלית, חניות ...), הבאת התכנון הסופי לשלב היתר בניה והביצוע בפועל.

בנוסף ישנו הנושא הפיננסי ומימון הפרויקט, נכון להיום מרבית הבנקים אינם מממנים פרויקטים של תמא 38, על החברה המבצעת להיות בעלת חוסן כלכלי מוכח ובעלת יכולות לביצוע הפרויקט גם ללא סיוע של מקורות מימון חיצוניים. קשיים במימוש תמ״א 38

 

בחירת ההצעה הנכונה

פרויקטים רבים בתחום הנדל"ן מביאים כיום חברות יזמיות רבות לבוא ולהציע לדיירים את ההצעה והשירות המשתלם ביותר. ביטוי בולט למגוון הרחב של ההצעות הקיימות ניתן לראות בשוק התמ"א 38.

דיירים רבים מתקשים לשים את האצבע על ההצעות שהן המשתלמות ביותר וכוללות בתוכן תכנון נכון וקפדני לאורך כל התהליך.
דיירים אלו, אליהם מגיעות הצעות מחברות יזמיות, צריכים לתת את הדעת לקריטריונים רבים וחשובים בכל הצעה. טרם ההתייחסות לאותם קריטריונים חשוב כמובן להבין ולתת את הדעת אודות עומק ואיכות התכנון של היזם בנוגע לפרויקט עצמו.

אם בעבר הלא רחוק הצעה קצרה ובה פירוט כללי ולא מחייב הספיקה, כיום מדובר על סטנדרט גבוה יותר שכולל בתוכו, בין היתר, הדמיה ממוחשבת של הבניין ומפרט טכני מפורט ומלא. לחץ למעבר להרחבה בנושא בחירת ההצעה הנכונה

הסכמת דיירים ודייר סרבן

ההסכמה הדרושה לביצוע פרויקט תמא 38 משתנה בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.  תמ"א 38/1 על פי חוק, נדרשת הסכמה של 66% (2/3) מבעלי הזכויות בניין לביצוע פרויקט תמא 38. לרוב, יזמים ימנעו מלגשת לפרויקט תמ"א שבו אין רוב מלא (או כמעט מלא) לפרויקט מאחר ודיירים סרבנים עלולים לגרור ולעכב את הפרויקט חודשים רבים. בנוסף, במידה ונדרשת

בפרויקט התערבות ושינוי בדירות הסרבנים, במיוחד במקרים של תוספת ממ"ד, מרפסות או מעלית, הדבר עלול להוות בעיה במידה ויש דייר סרבן המתנגד נחרצות לפרויקט.  תמ"א 38/2 על פי חוק, הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש של הבניין (בדומה לפינוי-בינוי), הינו 80% מבעלי הזכויות בבניין. (לחץ להרחבה בנושא)

 אז איך זה שכל כך טוב ועדיין אין הרבה פרויקטים שהסתיימו בפועל ??

למרות הכתוב לעיל, לא הכול ורוד בעולם התמ"א, החל מיום היווסדה של תמא 38, התוכנית סבלה מחסמים רבים וממגבלות נוקשות מאוד. לאור התיקונים שנעשו לאחרונה בחוק התמ"א "הסכר נפרץ" ומיד צצו, כפטריות לאחר הגשם, הרבה חברות המגדירות עצמן כחברות תמ"א 38.

לצערנו, אין במדינת ישראל גוף שמפקח על החברות בתחום ובודק את יכולתן של חברות אלו. מבדיקה שערכה התאחדות הקבלנים נמצא שלשמונים אחוז (80%) מהעוסקים בתחום התמ"א 38 אין את המיומנות וההכשרה המתאימה לביצוע פרויקט מורכב של בניה וחיזוק במסגרת תמ"א 38 !!!

במסגרת הסקר בדקה ההתאחדות: סיווג ויכולת קבלנית, ניסיון בחיזוק ותוספות בניה, עמידה בסטנדרטים מתאימים ועוד.

לעיתים קרובות, פרויקטים נתקעים במסדרונות העירייה עקב תכנון לקוי מצד החברות וחוסר בקווי מדיניות ברורים של הרשות המקומית.

בנוסף , עקב התחרות העזה בשוק והרצון "לזכות" בפרויקטים,  ישנן חברות המבטיחות לדיירים הרים וגבעות שבפועל כמעט ולא ניתן לקיים הבטחות אלו.

פרויקטים אלו לרוב לא באים לכדי ביצוע או שמתעכבים שנים רבות ומצריכים תכנון מחדש של חלקים נרחבים בפרויקט.

ליווי פרויקטים ע"י הרשות המקומית

על מנת לעשות סדר, לקדם  ולמנוע עוגמת נפש מצד התושבים החלו רשויות מקומיות להציע לתושבים ליווי צמוד לפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.הרשויות ,לרוב באמצעות חברה עירונית, מאפשרות לתושבים לפנות לקבלת יעוץ וליווי מלא לכל שלבי הפרויקט.

החברות העירונית יציעו לדיירים בין היתר בדיקות היתכנות לבניין, יסייעו בעריכת תכניות ,יפקחו על תכנון וביצוע ויספקו ליווי משפטי צמוד לתושבים.

את ביצוע וניהול הפרויקטים בפועל יבצעו חברות אשר נבחנו בקפידה ע"י הרשות המקומית ונמצאו המתאימות ביותר ובעלות האמצעים והיכולות (ביצוע וסיווג קבלני ,יכולת ופיננסיות)

לביצוע פרויקטים של תמ"א 38.

הרשויות המקומיות המובילות את המגמה : תל אביב יפו באמצעות החברה העירונית עזרה ובצרון, רעננה באמצעות החברה לפיתוח כלכלי רעננה ורמת השרון ע"י רימונים חברה לפיתוח רמת השרון.

 

להרחבה על תמ"א 38 בתל אביב והחברה העירונית עזרה ובצרון (לחץ כאן).

 

החוק לקידום התחדשות עירונית

בימים אלו מנסה שר השיכון והבינוי יואב גאלנט לקדם את חוק ההתחדשות העירונית אשר יעניק פטור ממס על ותוספות בניה ויחייב רשויות מקומיות להכין תוכניות מתאר להתחדשות עירונית.

לאחר שדוח מבקר המדינה חשף שרק 2500 דירות נבנו בפינוי בינוי ב-15 השנים האחרונות, מקדמים במסודות התכנון את חוק ההתחדשות העירונית.

במסגרת החוק תוקם רשות לאומית להתחדשות עירונית. המטרה: לבנות בתוך 3 שנים 10,000 דירות.

החוק נועד לתת מענה למספר בעיות עיקריות כגון : חוסר הבנה של הדיירים את זכויותיהם, רשויות מקומיות שאינן בקיעות מספיק בתכנון של התחדשות עירונית, העדר תוכניות מתאר, "מעכארים" שנכנסו לענף, תהלכי תכנון ארוכים, העדר חקיקה ראשית המסבירה הליכים אלו והעדרה של ראשות המרכזת את הפעילות גרמו לכך שההתחדשות העירונית תקועה.

לאחר דיונים עם כל הגורמים הרלוונטיים, בוצעו שינויים ותוספות משמעותיות להצעת החוק, כדי להבטיח שלרשות שתוקם יהיו סמכויות נוספות ויכולות ביצוע. 

עיקרי החידושים בחוק ההתחדשות העירונית:

  • תוספת הבניה של 25 מטרים הראשונים בפרוייקטי תמ"א 38 תהיה פטורה ממס. כיום, כאשר שטח הדירה גדל במסגרת פרויקטי תמ"א, עולה שאלת אופן חישוב היטל ההשבחה: האם התוספת תהיה בפתורה מכוח התמ"א, או שתחול עליה השבחה עקב התב"ע. לכן נקבע מנגנון לפיו 25 המטרים הראשונים יהיו פתורים, ומעבר לכך יחול היטל השבחה.

  • כל ראשות מקומית תידרש להכין תוכנית מתאר להתחדשות עירונית שתפרט את המתחמים המתוכננים להתחדשות עירונית בעיר ואת זכויות הבניה. אם לא תעשה זאת, הרשות להתחדשות תוכל ליזום את התוכנית.

  • יוקמו מנהלות ברשויות המקומיות. הניסיון מלמד שברשויות שהקימו מנהלות ניכרת התקדמות בתחום ההתחדשות העירונית ומעורבותן מסייעת להתמודד עם תופעת המאכערים. משרד הבינוי יקצה תקציבים לתמיכה ברשויות המקומיות להקמת המנהלות.

  • היטל השבחה: כיום על הפרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי בינוי ניתן לגבות היטל השבחה מלא או שיש פתור מוחלט. נקבעה מדרגה נוספת של 50% היטל השבחה.

  • יגובשו הסכמי גג ייעודיים עבור התחדשות עירונית. בכל פרויקט של הסכמי גג יהיה פרק לתקצוב והקצאת קרקעות לטובת פרויקטים אלה.

  • אגרות בניה: תהיה סמכות לרשויות המקומיות להפחית את אגרות הבנייה כדי לעודד יזמים.

  • חיזור מבנים בפריפריה: ייקבע תקציב לחיזוק מבנים בפריפריה בהם לא קיימת כדאיות כלכלית.

  • תשלומי ארנונה: מתן סמכות לרשויות המקומיות להנחה בארנונה לפרויקטים של התחדשות.

  • כן תושלם החקיקה של חוק המארגנים וחוק דייר סרבן. חוק המארגנים נועד להגן את היחסים בין מארגני העסקאות שמחתימים את הדיירים על הסכמי התקשרות לבין הדיירים ולהגן על הזכויות של בעלי הדירות. חוק דייר סרבן קובע כי כאשר תהיה קיימת הסכמה של 80% מבעלי הדירות, יוכל בית המשפט להטיל על הדייר המסרב סירוב בלתי סביר לשלם פיצוי נזיקי או להורות על פינוי דירתו.

 

 

חיזוק מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה.

במהלך ההיסטוריה התרחשו בישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות. רעידת אדמה חזקה עלולה להתרחש בישראל בכל יום.

 

השבר הסורי-אפריקאי החוצה את מדינת ישראל מהווה את אחת המערכות הפעילות בכדור הארץ ומקור הסיכון העיקרי לרעידות אדמה באזורנו, לאורך השבר הסורי-אפריקאי, שאורכו כ- 1,000 ק"מ, יש קטעים שלא זזו כבר למעלה מ-500 שנים. וכמובן, ככל שעבר יותר זמן מאז רעידת האדמה החזקה, גדל הסיכוי שקטעי שבר אלה יזוזו וייצרו רעידת אדמה חזקה נוספת.

רעידות אדמה התרחשו בעבר; הן בוודאי תתרחשנה שוב, ותהיינה חזקות לפחות כמו אלה שהתרחשו בעבר. התרחשות רעידת אדמה חזקה בישראל היא שאלה של "מתי?" ולא של "אם", וצריך להיערך לקראתה בהקדם. 

בעשור האחרון התרחשו רעידות אדמה רבות וחלקם אף קטלניות כמו רעידת האדמה ביפן שהתרחשה ב 2011 ,רעידת האדמה בהאיטי ובטורקיה, התקו הישראלי (413) להתמדדות עם רעידות אדמה מתבסס ברובו על ניסיון הרב שנצברבמדינות שנפגעו בעבר מרעידות אדמה, כיום אין כל ספק שבניה וחיזוק לפי התקן הוכיחו את עצמם בצימצום הנזק הנגרם עקב רעידות אדמה.

 

על פי ההערכות, מבנים רבים בישראל לא יעמדו ברעידה חזקה. מבנים אלה, ככל הנראה, לא נבנו על פי התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) שנכנס לתוקף ב- 1975. 

לפיכך, כל מבנה שנבנה לפני תחילת שנות ה- 80, ככל הנראה, לא עומד בדרישות התקן.   
 

הקביעה לגבי עמידות מבנה לרעידת אדמה נעשית באמצעות בדיקה של כל מבנה ספציפי ע"י בעלי מקצוע מתאימים ובאחריות בעל הנכס.
 

לא ניתן למנוע רעידות אדמה, אך ניתן להיערך לקראתן וכך להקטין את הנזק שהן גורמות. על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן .

 
 

מיגון בפני התקפת טילים

בנוסף, תמ"א 38 נועדה לא רק על מנת לתת פיתרון לחיזוק הבניין לריעידות אדמה, אלא לאפשר מיגון דירות ומבנים ע"י יצירת מרחבים מוגנים ממ"דים  - מרחב מיגון דירתי ,וממ"קים - מרחב מיגון קומתי.

המרחב המוגן מספק הגנה ליושביו מפני התקפות עם פצצות חומר נפץ הוא אף אטום לחדירתם של גזים רעילים ובכך נותן מענה חלקי לתקיפות בלתי קונבציונליות.  במרחבים המוגנים קיימת אפשרות להתקין מסנני אוויר במקרה שהשהייה הנדרשת ארוכה או כשהמדובר בתקיפה באמצעים ביולוגיים, כימיים או רדיואקטיביים. המרחב המוגן הבסיסי חייב לכלול חלון אטום לגזים ועמיד בפני הדף, צינור אוורור (ניתן לחבר אליו משאבת חמצן במקרה הצורך) ודלת אטימה לגזים המגינה אף היא מפני הדף. פריטים אלה, כמו פריטים נוספים העשויים להיות במרחב מוגן, צריכים לעמוד בדרישות התקן הישראלי ובדרישות התקנות. כך למשל, על פי התקנות דלתות המרחבים המוגנים חייבות להפתח כלפי חוץ החדר ולהיות במפלס הנמוך בסנטימטרים בודדים ממפלס רצפת החדר וזאת על מנת שבעת פיצוץ לא תוכל הדלת להיפתח בחוזקה כלפי פנים.קירות הממד עשויים מבטון מזוין מלא בלבד.  עובי הקיר החיצוני של מרחב מוגן דירתי הוא לפחות 25 ס"מ או 20 ס"מ כקיר פנימי ושל מרחב מוגן מוסדי - 35 ס"מ. תבניות הדלת, החלון וצינורות האוורור ניצקים תוך כדי יציקת הבטון בשביל לחברם היטב אל מבנה המרחב המוגן.

 

 

חשוב לזכור !! מעבר לשיפוץ המבנה ותמריצים נוספים חיזוק המבנה לריעידות אדמה ומיגון המבנה ע"י הוספת מרחבים מוגנים הינם היתרונות העיקריים והמשמעותיים ביותר של תמ"א 38. 

מנהל התכנון במשרד הפנים הכין תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תמ"א 38.התכנית אושרה על ידי הממשלה במאי 2005.

מטרת התכנית - לעודד  בעלי נכסים לחזק מבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה. התכנית קובעת מסגרת סטטוטורית המאפשרת הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ומעודדת את ביצועו על ידי מתן זכויות בניה לשם מימון החיזוק. זכויות הבניה יינתנו למבני מגורים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1.1.1980, ועל פי ההערכה נבנו רובם ככולם

שלא על פי התקן המחמיר לרעידות אדמה. זאת בתנאים שמפורטים בתכנית.

תמ"א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה כופה זאת.

קביעת הצורך בחיזוק תיבחן ע"י מהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה.

התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד.  כדי לאפשר את החיזוק מתירה התמ"א חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום.

במקביל מציעה התמ"א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה. לבנייני מגורים מציעה התמ"א שני סוגי תוספות:

 

  • תוספות יחידות מגורים למבנה.

  • הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

  תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי:

  • סגירת קומת עמודים.

  • תוספת קומה.

  • תוספת אגף.

  • התמ"א אף מאפשרת לשלב בין סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הקיימות.

התוספות מיועדות לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו.
תוספות הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות.

 החקיקה המשלימה

בנוסף לתמ"א אושרה החקיקה המשלימה שכוללת את החוקים הבאים:

 

 

 

מעוניניים לקדם תמ״א 38 בבניין שלכם ?

פנו אלינו